Steigende Baukosten und eine zunehmende Normendichte bremsen den Neubau von Wohnungen in Deutschland. Die Bundesregierung hat deshalb einen Gesetzentwurf vorgestellt, der den Verzicht auf überzogene Komfortstandards erleichtern und damit Baukosten um bis zu fünfzehn Prozent reduzieren soll. Im Kern stehen Änderungen im Bauvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) – konkret die neuen §§ 650a und 650o BGB-E. Ziel ist ein rechtssicheres, kostengünstiges Bauen ohne Einbußen bei den Mindestanforderungen an Sicherheit und Gesundheit.
Hintergrund: Normendichte und Kosten im deutschen Wohnungsneubau
Deutschland weist ein äußerst dichtes Regelwerk für das Bauwesen auf. Laut Schätzungen der Bundesarchitektenkammer und Fachjuristen gibt es im Jahr 2024 rund 20 000 baurelevante Vorschriften. Davon entfallen über 4 000 DIN-Normen auf reine Komfort- oder Ausstattungsmerkmale, die häufig über die gesetzlichen Mindestanforderungen hinausgehen. Dieses komplexe Geflecht trägt maßgeblich zu den hohen Baukosten bei.
Kernpunkte des Gesetzentwurfs – §§ 650a und 650o BGB-E
Der Gesetzentwurf greift zwei zentrale Hebel im BGB auf:
- § 650a Abs. 3 BGB-E: Reine Komfort- und Ausstattungsnormen werden nicht mehr stillschweigend geschuldet, sofern sie nicht ausdrücklich vereinbart wurden.
- § 650o BGB-E: Bei Verträgen zwischen fachkundigen Unternehmern gilt das Abweichen von den anerkannten Regeln der Technik (aRdT) nicht mehr als Sachmangel, solange die dauerhafte Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit gleichwertig gewährleistet ist.
Damit wird die bislang herrschende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ( § 633 BGB ), die jedes Bauwerk zur Einhaltung aller anerkannten Regeln der Technik verpflichtete, präzise abgeflacht.
Praktische Beispiele: Forschungshäuser und bayerische Pilotprojekte
Der Gebäudetyp E stammt aus einer Initiative der Bayerischen Architektenkammer und den Forschungsarbeiten an der Technischen Universität München unter Prof. Florian Nagler. Drei Forschungshäuser in Bad Aibling demonstrieren, dass einfache monolithische Konstruktionen ohne aufwendige Haustechnik oder mehrschichtige Wandaufbauten material- und kostensparend sein können.
Zusätzlich wurden im Jahr 2023 19 Pilotprojekte in Bayern vom Bayerischen Bauministerium initiiert und wissenschaftlich begleitet. Diese Modellvorhaben zeigen, dass der Verzicht auf teure Standards bei gleichzeitiger Einhaltung von Brandschutz, Standsicherheit und Gesundheitsschutz machbar ist.
Wirtschaftliche Auswirkungen: Kosteneinsparungen von 10 % bis 15 %
Die Ministerien schätzen, dass die Bauwerkskosten in den Kostengruppen 300 (Bauwerkskonstruktion) und 400 (Technische Anlagen) durch das vereinfachte Bauen um 10 % bis 15 % gesenkt werden können. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) betont: ” Bauen in Deutschland muss einfacher und günstiger werden. Denn wir brauchen mehr bezahlbaren Wohnraum. ” Bauministerin Verena Hubertz (SPD) ergänzt: ” Jeder Euro, den wir nicht in überflüssige Standards stecken, ist ein Euro für mehr bezahlbaren Wohnraum. “
Rechtliche Spannungsfelder: Verbraucherschutz, Bauträgerhaftung und Union-Kritik
Die Reform schafft eine klare Trennung zwischen fachkundigen Akteuren (Bauunternehmen) und Endverbrauchern (Eigentümer). Während § 650o BGB-E Fachleuten die vereinfachte Bauweise ermöglicht, bleiben gegenüber Privatpersonen umfassende Informations- und Erklärungspflichten bestehen. Das birgt Regressrisiken für Bauträger, die im Falle von Abweichungen von Komfortnormen eventuell haftbar gemacht werden könnten.
Die Union äußert Bedenken: Der baupolitische Sprecher der CDU/CSU-Fraktion, Jan-Marco Luczak, warnt: ” Ich bin noch nicht überzeugt, dass das mit dem von der Justizministerin vorgeschlagenen neuen Vertragstyp gelingt. Wenn ich aber einen Vertrag vereinbare, der von den bisher üblichen Standards nach unten abweicht, drohen komplizierte Aufklärungsfragen, Dokumentationspflichten über eingesparte Kosten und am Ende Haftungsrisiken. “
- Regressrisiken für Bauträger im Verbrauchergeschäft
- Rechtsunsicherheit bei der Abgrenzung von Komfort- und Sicherheitsnormen
- Erforderliche Dokumentations- und Aufklärungspflichten bei privaten Bauverträgen
Schnellüberblick:
Was bedeutet der Gebäudetyp E für Brandschutz und Statik?
Nein. Mindestanforderungen wie Brandschutz, Standsicherheit, Gesundheitsschutz und gesunde Wohnverhältnisse bleiben unverändert. Das Gesetz zielt ausschließlich darauf ab, teure, aber unnötige Komfortstandards zu reduzieren.
Warum war die bisherige Rechtslage nicht ausreichend für einfaches Bauen?
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (§ 633 BGB) musste jedes Bauwerk alle anerkannten Regeln der Technik einhalten, sonst lag ein “Sachmangel” vor, selbst wenn das Bauwerk voll funktionstauglich war. Diese Vorgabe erzeugte Rechtsunsicherheit für Bauunternehmen, die nicht verpflichtet waren, jede Norm vollständig zu erfüllen.
Quellen
- https://www.bmj.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/DE/2024GebaeudetypE.html
- https://www.md-ra.de/aktuelles/gebaeudetyp-e-gesetz/
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