In einer Zeit rückläufiger Immobilienpreise liefert die vorliegende Analyse des Luxussegments klare Einblicke in die Preisstruktur der wichtigsten deutschen Städte. Sie verdeutlicht, wie sich die Preisentwicklung bei Premiumwohnungen und -häusern zwischen den Metropolen unterscheidet und welche Verhaltensänderungen Käufer*innen zeigen. Die Daten beruhen ausschließlich auf medianen Quadratmeterpreisen der teuersten zehn Prozent der Inserate (ImmoScout24) und auf nachgefragten Veränderungen im Premiumsegment.
Preisvergleich der Top-7 Metropolen im Luxussegment
Die sieben führenden Städte zeigen deutliche Preisunterschiede. Die nachfolgenden Kennzahlen stammen aus den jeweils aktuellsten Quartalsdaten (erstes Halbjahr 2026) und geben den Medianpreis für Premiumwohnungen wieder.
- München: 13.102 € / m² (Spannweite 13.102-13.916 € / m²)
- Frankfurt am Main: 9.929 € / m²
- Stuttgart: 7.552 € / m² (Platz 7 im Ranking)
- Weitere vier Städte (Platz 2-6) liegen zwischen den genannten Werten, genaue Medianpreise wurden nicht separat ausgewiesen.
München: Spitzenposition trotz starkem Preisrückgang
München bleibt mit einem Medianpreis von über 13.000 € / m² die teuerste Stadt im deutschen Luxusimmobilienmarkt. Gleichzeitig ist der Preis im ersten Halbjahr 2026 um 18,2 % gegenüber dem Vorjahr gefallen – der größte Rückgang unter den Top-7.
„München erhielt seine führende Rolle im deutschen Luxusimmobilienmarkt mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 13.102 bis 13.916 Euro für Premiumwohnungen im ersten Halbjahr 2026. Allerdings weist die bayerische Landeshauptstadt mit einem Preiseinbruch von 18,2 Prozent den stärksten Rückgang unter den Top-7-Städten auf.“
Der Rückgang spiegelt Markteinbruchsangst und Verhandlungsnachteile für Verkäufer wider.
Stuttgart: Siebtplatz mit 7.552 €/m²
Stuttgart belegt den letzten Platz im Ranking. Der Medianpreis für Luxuswohnungen liegt bei 7.552 € / m² – fast die Hälfte des Münchner Niveaus.
„In einer Analyse des Premiumimmobilienmaklers Dahler wurde für Apartments in der teuersten Stadt fast doppelt so viel Geld verlangt wie in der Nummer sieben des Rankings, Stuttgart. Dort kosteten Luxuswohnungen im ersten Halbjahr 2026 im Median 7.552 Euro pro Quadratmeter.“
Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2025 sank der Preis um lediglich 1,4 %, was auf eine relative Stabilität trotz des allgemeinen Marktrückgangs hinweist.
Stabile Premiummärkte in Frankfurt und Hamburg
Frankfurt und Hamburg zeigen trotz bundesweiter Schwankungen eine relativ stabile Situation im Luxussegment.
- Frankfurt: Medianpreis 9.929 € / m², ein Rückgang von 13,8 % gegenüber dem Vorjahr.
- Hamburg: Preisniveau stabil bei ca. 10.011 € / m².
„In den beiden führenden Finanzmetropolen Frankfurt und Hamburg stabilisieren sich die Marktdaten trotz nationalen Nachfragewachstums. In Frankfurt sanken die Premiumwohnungspreise um 13,8 % auf 9.929 Euro/m², während Hamburg mit stabilem Preisniveau bei ca. 10.011 Euro/m² bleibt.“
Beide Städte behalten ein gesundes Marktniveau im Luxussegment bei.
Nachfragerückgang bei Premiumhäusern
Während die Preise für Premiumwohnungen bereits differenzierte Entwicklungen zeigen, ist die Nachfrage nach Premiumhäusern deutschlandweit deutlich gesunken.
- Gesamtnachfrage-Veränderung: -17,5 % (Top-7 Städte, 2026)
- Positive Entwicklungen: Düsseldorf und Stuttgart verzeichneten steigende Nachfrage.
„Die Nachfrage nach Premiumhäusern in Deutschland sank in den Top-7-Städten um 17,5 Prozent, wodurch das Verkaufsklima erheblich eintrübe. Nur Düsseldorf und Stuttgart verzeichneten eine steigende Nachfrage, was auf regional unterschiedliche Markttrends hindeutet.“
Die sinkende Nachfrage hat die Verkäufer zu deutlichen Preisnachlässen gezwungen.
Risiken und Gegenbewegungen im Luxussegment
Mehrere Faktoren können die Preisentwicklung weiter beeinflussen:
- Nachhandlungsdruck im Verkauf: Angebotspreise spiegeln häufig Erwartungen wider, die die tatsächliche Nachfrage verzerren. Notarverträge zeigen geringere Preise.
- Schwankungen in der Definitionslinie für das Premiumsegment: Unterschiedliche Grundpreisse in Städten können zu Fehleinschätzungen führen, weil Objekte automatisch höher klassifiziert werden.
Schnellüberblick:
Welche Metropolstadt hat die höchsten Preise für Luxuswohnungen?
München führt unangefochten mit Preisen von durchschnittlich 13.102 € / m² an. Das ist fast doppelt so viel wie in Stuttgart gemessen.
Warum sinkt die Nachfrage nach Premiumhäusern?
Die bundesweite Preisentwicklung bei Häusern hat die Investitionsabsichten vieler Käufer eingeschränkt. Vor allem im Premiumsegment sank die Nachfrage um 17,5 %.
Gab es Städte, in denen der Markttrend positiv war?
Ja, Düsseldorf und Stuttgart verzeichneten steigende Nachfrage im Premiumhaussegment, was von Markteinbrüchen abweicht.
Quellen
- https://www.cash-online.de/immobilien/premium-immobilien-angebot-preise-top-7/
- https://www.dahlercompany.com/de/presse/frankfurter-premiumimmobilienmarkt-q1-2026
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